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從美國經驗看，其房地產市場自00年開始升溫，隨著地產泡沫膨脹，抵押貸款占房產銷售額的比重從99年的36%一路上升，07年衝高至516%，旋即次貸危機發生，泡沫破滅買屋 貸款試算。

飆升的新增房貸意味著未來數年居民部門償付壓力巨大。

各地國土局、房管局公布了新房銷售額，我們固然可以據此計算新房銷售均價，但仍缺少可比的二手房銷售均價數據。

我們估算16年中國二手房銷售額大約占一手房銷售額的30%，然後就可以估算中國歷年新增房貸/新增地產銷售額，該比值自11年以來持續上升，15年達到35%，16年上半年則高達42%，接近美國金融危機期間峰值水平。房屋鑑價 貸款

我們採用以下方法對全國各城市二手房住宅市場的規模進行了估算。

相比之下，新增房貸銷售比（買房 貸款 利率新增房貸/新增地產銷售額）能更準確地刻畫居民購房的邊際槓桿率，也能更有效地度量居民房貸加槓桿的速度。買房子 貸款不過房子 借款

央行公布的中國新增房貸既包括新房房貸，也包括二手房房貸，而統計局銀行貸款流程公布的住宅商品房銷售額僅對應新房銷售，並不包含二手房，因而拿中國的新增房貸/商品房銷售額與美國並不具備可比性，需將二手房納入到地產銷售額中才可橫向比較。

買車貸款保人這意味著，50%左右或是居民新增房貸銷售比的極限水平。房貸 15坪以下

美國金融危機前新增房貸/GDP在05年達到80%後見頂回落，而中國今年上半年新增房貸占房屋貸款 頭期款GDP比重已達64%，不僅較去年暴漲，也與美國歷史高點相當接近，表明中國居民購房或已將槓桿用到極限！信貸 影響 房貸居民房貸能否持續高速擴張這取決於居民償付能力：1）從國際通用的居民負債率（居民部門負債/GDP）看，人口撫養比見底意味著未來居民加槓桿空間或較為有限。

美國新增房貸銷售比07年見頂。

上半年中國新增房貸銷售比已處高位。

其中一線四個城市為分別計算後加總，二、三、四線城市因地產銷量數據存在缺失，我們以樣本城市數據加權平均來估算整體的二手房銷售額汽車貸款增貸/新房銷售額。房屋貸款費用

這意味著，我們16年上半年的平均首付比例已經從14年以前的八成左右降到不到六成，而在美國金融危機以前、美國人買房也是平均一半首付，中國居民購房加槓桿的速度或已接近極限，未來加槓桿的空間已非常有限！購房全靠加槓桿，新增房貸壓力大。

因而出於可比性的考慮，我們以地方國土小額貸款局、房管局數據估算二手房銷量/新房銷量，以搜房網抽樣數據估算二手房銷售均價/新房銷售均價。

買車 2016日本即使在房產泡沫最嚴重的89年，居民新增房貸占當年GDP的比重也未超過30%，而中國去年已經達到45%。

估算中國二手房市場規模。

2）從更準確刻畫居民償債能力的居民房貸收入比（房貸/居民收入）看，中國已超日趕美，達到美、日危機前水平，值得警惕！3）而從更邊際的新增房貸銷售比（新增房貸/新增地產銷售）和新增房貸/GDP看，上半年中國不僅已創下歷史新高，也已經超過或基本等同於美、日曆史峰值，已是岌岌可危！因而綜合來看，中國房貸高增不可持續，地產泡沫值得警惕！點擊此處查看全部新聞圖片資訊輕鬆看，歡迎來到資訊下午茶時間。

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也就是說，房貸利率提高了。

這意味著商業銀行對房地產行業定向“加息”了，而加息一直是抑制資產泡沫最有效的武器。
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